Przeglądy okresowe budynków: które kontrole są obowiązkowe i co ile lat
Właściciel i zarządca obiektu budowlanego mają obowiązek poddawać go okresowym kontrolom stanu technicznego. Terminy i zakres wynikają wprost z art. 62 Prawa budowlanego, a za ich pominięcie grozi grzywna. Poniżej: które kontrole są obowiązkowe, co ile lat, kogo nie dotyczą i co zmienia się od 1 stycznia 2027 roku.
Kontrola roczna, co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym
Kontrola roczna obejmuje sprawdzenie stanu technicznego:
- elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania, czyli elewacji, dachu, obróbek blacharskich, rynien i balkonów,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.
To jest kontrola, o której najczęściej się zapomina, bo „przecież nic się nie dzieje”. W praktyce właśnie ona wychwytuje zatkany przewód wentylacyjny i odspojoną obróbkę, zanim zrobi się z tego szkoda.
Kontrola pięcioletnia, co najmniej raz na 5 lat
Co pięć lat zakres jest szerszy. Sprawdza się stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu, jego estetykę oraz otoczenie. Obowiązkowo dochodzi też badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń oraz oporności izolacji przewodów.
Rok, w którym wypada kontrola pięcioletnia, nie zwalnia z kontroli rocznej. Obie mają osobne podstawy i osobne protokoły.
Kontrola dwa razy w roku przy obiektach wielkopowierzchniowych
Ostrzejszy reżim obowiązuje przy dużych obiektach. Kontrolę w zakresie rocznym trzeba wykonywać dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada, jeżeli obiekt ma:
- powierzchnię zabudowy przekraczającą 2000 m², albo
- powierzchnię dachu przekraczającą 1000 m², co dotyczy obiektów budowlanych innych niż budynki.
Dodatkowo osoba przeprowadzająca taką kontrolę ma obowiązek bezzwłocznie zawiadomić o niej na piśmie organ nadzoru budowlanego. To przepis, który najczęściej zaskakuje zarządców hal magazynowych i produkcyjnych, bo przy tych obiektach progi przekracza się bardzo szybko.
Kontrole doraźne, czyli poza kalendarzem
Niezależnie od cyklu obiekt trzeba skontrolować:
- w zakresie bezpiecznego użytkowania, każdorazowo w razie wystąpienia okoliczności, które mogły spowodować uszkodzenie obiektu: silnych wiatrów, intensywnych opadów, wyładowań atmosferycznych, osuwisk, pożarów, powodzi,
- po zgłoszeniu lokatora, w terminie 3 dni od otrzymania zgłoszenia o nieuzasadnionych względami technicznymi ingerencjach lub naruszeniach powodujących pogorszenie warunków użytkowania.
Domy jednorodzinne: z czego są zwolnione, a z czego nie
Tu najczęściej rodzi się nieporozumienie. Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego są zwolnieni wyłącznie z rocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne.
Nadal obowiązuje ich:
- coroczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych,
- kontrola pięcioletnia wraz z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej,
- kontrola po zdarzeniach, które mogły uszkodzić obiekt.
Innymi słowy: dom jednorodzinny nie jest wyłączony z przeglądów, jest wyłączony z jednego ich fragmentu.
Kto może przeprowadzić przegląd
Kontrolę wykonują osoby z odpowiednimi uprawnieniami:
- uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności dla części budowlanej i konstrukcyjnej,
- kwalifikacje w zakresie dozoru nad eksploatacją urządzeń energetycznych dla instalacji elektrycznych i gazowych,
- mistrz kominiarski dla przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych grawitacyjnych; przy kominach przemysłowych i przewodach z ciągiem mechanicznym wymagane są uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
Protokół podpisany przez osobę bez właściwych uprawnień jest bezwartościowy, a w razie kontroli nadzoru budowlanego traktowany tak jak jego brak.
Od 1 stycznia 2027 roku tylko cyfrowa książka obiektu budowlanego
Protokoły z kontroli trafiają do książki obiektu budowlanego. Papierowe książki założone do 31 grudnia 2023 r. można prowadzić w dotychczasowej formie tylko do końca 2026 roku. Od 1 stycznia 2027 r. obowiązuje wyłącznie cyfrowa książka obiektu budowlanego (c-KOB), prowadzona w systemie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Obiekty oddawane do użytkowania od 1 stycznia 2024 r. mają c-KOB od początku. Obowiązek nie obejmuje m.in. domów jednorodzinnych, garaży i wiat oraz obiektów budowanych na zgłoszenie.
Jeżeli zarządzasz budynkiem wielorodzinnym, halą albo obiektem usługowym i wciąż masz książkę papierową, to jest zadanie na najbliższe miesiące, a nie na grudzień 2026.
Co grozi za brak przeglądu
Konsekwencje są dwustopniowe:
- Kara grzywny za niezapewnienie przeprowadzenia kontroli okresowych wymaganych art. 62 ust. 1.
- Odpowiedzialność karna. Kto nie utrzymuje obiektu w należytym stanie technicznym i przez to naraża ludzi lub mienie na niebezpieczeństwo, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Do tego dochodzi konsekwencja, o której mówi się rzadziej: ubezpieczyciel przy szkodzie z reguły pyta o aktualne protokoły. Ich brak bywa podstawą do obniżenia lub odmowy wypłaty odszkodowania.
Praktyczny kalendarz dla zarządcy
| Kontrola | Częstotliwość | Kogo dotyczy |
|---|---|---|
| Elementy narażone na wpływy atmosferyczne | raz w roku | wszystkie obiekty poza jednorodzinnymi, zagrodowymi i letniskowymi |
| Instalacja gazowa i przewody kominowe | raz w roku | wszystkie obiekty, także domy jednorodzinne |
| Stan techniczny i przydatność do użytkowania, instalacja elektryczna i piorunochronna | raz na 5 lat | wszystkie obiekty |
| Kontrola w zakresie rocznym, do 31 maja i do 30 listopada | 2 razy w roku | zabudowa ponad 2000 m² lub dach ponad 1000 m² |
| Kontrola bezpiecznego użytkowania | po zdarzeniu | wszystkie obiekty |
Prowadzimy okresowe przeglądy techniczne budynków dla wspólnot, zarządców i firm z Bydgoszczy i okolic, z protokołem gotowym do wpisu do książki obiektu i listą zaleceń uszeregowaną według pilności.
Częste pytania
Czy w roku, w którym robię przegląd pięcioletni, muszę zrobić też roczny?
Tak. To dwie odrębne kontrole o różnym zakresie i wymagają osobnych protokołów. Kontrola pięcioletnia nie zastępuje rocznej.
Czy przegląd budynku jednorodzinnego jest obowiązkowy?
Częściowo. Dom jednorodzinny jest zwolniony tylko z rocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Coroczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz kontrola pięcioletnia obowiązują tak samo jak w innych budynkach.
Kto ponosi odpowiedzialność, właściciel czy zarządca?
Obowiązek spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu. Jeżeli nieruchomością zarządza podmiot zewnętrzny na podstawie umowy, to on odpowiada za zapewnienie kontroli, ale nie zwalnia to właściciela z dopilnowania, że umowa taki zakres obejmuje.
Ile trwa przegląd okresowy?
Przy niewielkim budynku wielorodzinnym zwykle kilka godzin na obiekcie plus czas na protokół. Przy hali albo obiekcie użyteczności publicznej dzień lub dwa, zależnie od liczby instalacji i dostępności pomieszczeń technicznych.
Co powinno znaleźć się w protokole?
Opis zakresu kontroli, ustalenia dotyczące stanu technicznego, wykaz stwierdzonych nieprawidłowości wraz z zaleceniami i terminami ich usunięcia oraz dane i podpis osoby z uprawnieniami. Dobrą praktyką jest dokumentacja zdjęciowa, bo przy kolejnej kontroli od razu widać, co się zmieniło.
Podstawa prawna
Prawo budowlane (ustawa z 7 lipca 1994 r.): art. 61 o obowiązkach właściciela i zarządcy, art. 62 o kontrolach okresowych oraz art. 91a i art. 93 o odpowiedzialności za ich brak. Przepisy o cyfrowej książce obiektu budowlanego wprowadzone ustawą z 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.
